Le compromis de vente ou promesse de vente

Il est de coutume en raison d’évènements déterminants non-réalisés (bien souvent l’octroi d’un prêt bancaire) au jour où les parties se sont mises d’accord sur le principe, de faire précéder l’acte de cession d’une promesse de cession.

On parle de promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente), lorsque les deux parties s’engagent, l’une – le cédant – à céder le bien, l’autre – le cessionnaire – à l’acquérir.

Celle-ci devra, pour valoir vente, contenir les énonciations requises pour la vente proprement dite. Les deux parties devront donc s’être entendues notamment sur l’objet (le fonds et ce qu’il contient) ainsi que sur le prix.

Les conditions suspensives devant être réalisées pour que la vente soit parfaite seront ainsi mentionnées précisément pour ne souffrir d’aucune contestation ou interprétation possible.

Certaines promesses de vente contiennent une clause de dédit, prévoyant le versement d’une indemnité de 10% du prix de vente par la partie défaillante à l’autre partie.

L'acte de vente

L’acte de vente d’un fonds de commerce est un contrat de vente presque classique qui doit mentionner certaines informations relatives au fonds et dont certaines sont d’ordre public et énumérées à l’article L141-1 du code de commerce :

  • le prix de cession du fonds de commerce
  • le nom du précédent vendeur avec la date et la nature de son acte d'acquisition (origine de propriété) et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel,
  • l'état des privilèges et nantissements
  • le chiffre d'affaires et les résultats d'exploitation des 3 derniers exercices (ou depuis le début de l'exploitation si la durée de possession est inférieure à 3 ans)
  • les éléments du bail (date, durée, nom et adresse du bailleur et du cédant)

Au cas où ces éléments ne seraient pas indiqués dans l'acte de vente, cette dernière peut être annulée sur demande de l’acheteur.

L’acte de cession assure bien évidemment aux 2 parties certaines choses et notamment, pour l’acheteur, que le vendeur lui garantit :

- qu’il n’y a pas de vices cachés. Exemple : vente d'un débit de boissons situé dans un périmètre interdit ; une clause de non garantie des vices cachés peut toutefois être prévue, mais elle doit être expresse et ne sera pas valable si le vendeur est de mauvaise foi ;

- qu’il n’y a pas de risque d'éviction des tiers

Comme dit en introduction, cet acte peut se faire sous seing privé ou alors sous l’égide d’un professionnel (notaire). On parle alors dans ce dernier cas d’un acte authentique







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